翻出了一些以前写的文字
好像现在来看又别有一番滋味
我们之前写过很多篇关于物业的选题
既有关于新房物业费一路上升，也有二手房物业服务水平低
像上海康城还发生了多次"炒"物业的争端，中远两湾城更是和原物业对簿公堂
不过，这些说的还都是已经有物业负责的小区
事实上，上海还有一定规模的小区处于无物业或管理混乱的境况
据市物业管理行业协会统计，2023 年物业在管面积约 12.71 亿平方米，约覆盖全市房屋总面积的 82.27%
数据来源：上海市物业管理行业协会
也就是还有接近 18% 面积比例的房屋，暂时没有物业管理
克而瑞物管数据则显示
上海房龄高的老小区、低物业费的小区占比高达 37.8%
数据来源：克而瑞物管
那么，我们作为购房者，如果买到了一个没人管的老破小，真的就没有希望了吗？
我最近发现上海的一些街道，正在采取不同的方法，尝试解决这些老小区缺乏物业管理的难题
一步步从"没物业"发展到"有物业"，甚至老破小也能用上品牌物业
这到底是怎么做到的呢？
01虹口多个小区一起用上了万科物业虹口的欧阳路街道，主要都是住宅居民区，也是整个区老龄化程度最高的街道
别看位置不错，就在鲁迅公园还有甜爱路附近
但住在这里的老人们，头疼的事情可不少
由于这里的老旧小区数量多，面积小，没物业的占比较高
普遍存在环境差、停车不便、报修麻烦，还有各种安全隐患等突出问题
大家多年来反复向街道办反映情况
表明自己愿意"花钱买服务"的意愿，终于在这两年迎来了胜利的曙光
自 2022 年起，街道办先摸排了区域内没有物业的小区
按照不同的房屋性质进行分类，包括售后房、军产房、私房、老式里弄房、沿街面楼栋房等
欧阳路街道不同类型的小区
再通过实地调研，记录各个小区居民对物业的需求
同步和辖区内的一些物业公司洽谈联合招标方案
最终有如图所示的 12 个小区入选，涉及欧阳路、甜爱路、四达路、大连西路等道路
总的管理面积加起来足足有 11.4 万平方米
成功邀请到万科这样的知名物业入驻，进行"一体化物业管理"，制定了详细而全面的服务方案
帮助这些小区全部实现了保安、保洁、保修的"三保"服务
管理方案大致如下
万科物业都给这 12 个小区带来了哪些变化？
我按照地图，实地探访了一圈
祥德路 139 弄 1-7 号等 4 个小区，安装了大门，门外设置了门卫室，安排人进行全天候看守
其他没条件设置门卫的小区，则是加装多个摄像头，确保无死角，并派保安每天定时定点巡逻
停车方面，针对业主的需求和小区的不同情况，万科物业做了制度、规划和管理三方面的优化
资料整理自网络，仅供参考
比如像给四达路 210 弄和 220 弄小区重新做了车位规划
确保停车位的数量和停车需求的平衡
其他面积较小，没有条件停车的小区，主要是集中管理了非机动车的停放
还有垃圾分类、外立面更新、加装适老化扶手等等，也会定期上门给一些孤寡老人和困难群众送温暖
2023 年下半年，万科物业还直接把数字管理工作室，搬来这些小区附近，和它们的居委会、业委会一起办公
利用万科数字控制中心的智慧化管理模式，实现一站式接待和处理居民问题
图源：上海物业
不得不感慨，以往都是新房还有中远两湾城这样超大体量的小区
才用得上万科、绿城这种品牌物业
没想到，虹口这些常年没人管的老旧小区，在街道办的指导下，也能享受到好的物业服务
02徐汇多个小区也分别纳入了新物业
徐汇的徐家汇街道同样也有多达 139 个住宅小区
其中有 6 个因为各种问题，也一直没有物业
硬件上又存在公共管道老化、房屋外墙开裂、脱落等情况，居住体验感不佳
但它们采取的办法，和虹口这种多小区联合聘请同一家物业公司不一样
而是根据各自具体情况，几个小区陆续聘请了不同的物业公司
资料整理自网络，仅供参考
首先是宛平南路 500 弄 3 号，这是一个面积非常小的路边微小区
在街道办的帮助下，2023 年 6 月率先和昆美物业达成合作
现在有了新物业，楼道的日常清洁、增设灭火器和感应灯、门禁等，都有了保障
附近的宛平南路 240 弄 1 — 9 号，也存在差不多的问题
看到身边的成功案例，热心业主迅速联系上了这家物业公司
由业委会召开关于选聘物业的业主大会，签订了正式的服务合同
现在小区门口，随处都有张贴维修资金等相关表格，做到管理上的"有理有据"
科嘉小区作为煤科院的系统房，之前短暂有过物业，但因为长期处于亏损状态，很快就放弃了该小区
最后也是选择和昆美物业携手合作，就此解决了一系列老大难问题
通过这样"一带一"、"以大带小"的方式
目前这三个小区都聘用了同一家物业公司，实现物业资源整合
而南开小区略有不同，它先采取了我们之前写的老小区合并的方式
拆掉围墙，和柿子湾小区实现了物理上的合并
再聘请柿子湾小区使用的光汉物业，进行一并管理
物业还专门在它们小区里设置了服务中心，除节假日外每天都从 9 点值班到 17 点
服务电话更是 24 小时在线
徐天苑也在街道房管所、殷家角居委会的协调下
由服务隔壁南天大楼的物业，上海至诚环境服务有限公司负责
棉纺印第四小区业主们参与社区事务热情不高，"选人难，成立难"，业委会换届改选工作搁置了多年
终于在 2024 年 5 月完成改选，随后成功获得高建物业的托管
03 为什么要把老小区纳入物业管理？
在这样的努力下，一块块硬骨头终于被啃下来
目前，虹口欧阳路街道和徐汇徐家汇街道，都实现了对长期无物业管理小区的全面覆盖
据不完全统计，上海还有其他街道也在采用各种方式，大力推行无物业小区的纳管工作
资料整理自网络，仅供参考
越来越多的小区在相关部门的帮助下，通过成立业委会、选聘物业公司、调整物业收费，逐步推进
使"三无"小区从无人管到有人管，再到管得好
我们经常说，"有问题，找物业"
物业是保证小区品质的关键因素，物业费的背后代表着对服务的承诺
有没有物业对一个小区的影响真的很大
很多老旧小区缺乏物业管理，经常处于无人清洁、无人维护的状态
不仅人防、物防基础薄弱，缺乏长期维护和运营管理机制
而且市区老龄化严重，老人较多，存在各种不方便
这些都给老旧小区的居民带来麻烦
久而久之，也成了城市社区管理、基层治理的一个棘手问题
对于这些还没有物业管的小区来说
首先要做的第一步，就是努力纳入物业管理的范围
有了之后，再通过业主监督，不断提高物业管理服务水平
保证各个小区都有"话语权"
大家常提的老破小改造，主要是"美丽家园"、原拆原建，还有加装电梯等民生工程
这些更多是硬件上的跃迁
物业管理则是更重要的观念上的改变，是小区自身"软实力"的象征
相关部门也在逐渐认识到物业等公共服务的重要性，为老旧小区加大托底保障的力度
像我们前不久就介绍过，徐汇区正在贴钱给老小区涨物业费的创新之举
图源：上海物业
帮助一个建设于 2003 年的商品房小区——宏润花园，物业费从原本的 2 元平，涨到了 2.8 元平，业主多交的这 0.8 元，徐汇同步补贴进来
通过" 50% 补贴金额给物业企业提升服务，50% 补贴金额打入业主的维修资金账户"的方式
04
现在不论是买新房还是买二手房
大家都开始把物业水平，算到品质评判标准里
因为要是没有一家好物业的管理，房子就容易变成脏乱差的状态
通过今天的案例梳理和走访，我们能够学到的就是
哪怕所在的小区一直没有物业，但只要业主有心，向有关部门反馈小区情况
就能获得及时而有效的反馈，实现用脚投票，最终争取到自己想要的物业服务
甚至还能用上万科这样的知名物业
并且在有了物业之后，还要积极缴费
参与业委会组织的活动，出谋划策，监督物业服务质量，不断提高美好家园的治理水平
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这是真叫卢俊公众号的第 6163 篇原创文章
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